最近，自分の家（ないし部屋）を短期間貸し出して有効利用したい人と，そうしたところに宿泊したい人（旅行者等）をマッチングさせるというサービスが流行っているようですね。
例えば読売新聞には，「大進撃ＡｉｒＢｎＢ，「家の短期レンタル」合法化へ」という記事がありました。
この記事で取り上げられているAirbnbの他にも，HomeAway，9flats.comといったサイトがあるようです。
さて，上記記事のタイトルには「合法化へ」とありますが，「宿泊したい人に有料で家または部屋を短期間貸し出すこと」は違法なのでしょうか（なお，上記記事自体は，アメリカやヨーロッパ各国での動きについて述べられたものです）。
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まず問題になりそうなのが，「旅館業法」です。
旅館業法は，「この法律で「旅館業」とは，ホテル営業，旅館営業，簡易宿所営業及び下宿営業をいう」（法2条1項）とした上で，「この法律で「ホテル営業」とは，洋式の構造及び設備を主とする施設を設け，宿泊料を受けて，人を宿泊させる営業で，簡易宿所営業及び下宿営業以外のものをいう。」（同条2項），「この法律で「旅館営業」とは，和式の構造及び設備を主とする施設を設け，宿泊料を受けて，人を宿泊させる営業で，簡易宿所営業及び下宿営業以外のものをいう。」（同条3項），「この法律で「宿泊」とは，寝具を使用して前各項の施設を利用することをいう。」（同条6項）と規定しています。
そして，例えば東京都（多摩府中保健所）のサイトに掲載されている「旅館業のてびき」においては，「旅館業法の許可が必要な施設とは？」として，以下の4要件を満たすものは旅館業法の適用を受ける（＝都道府県知事の許可が必要となる等の規制を受ける）と説明されています。
「１ 宿泊料を受けていること（法第２条） ※宿泊料という名目で受けている場合はもちろんのこと，宿泊料として受けていなくても，電気・水道等の維持費の名目も事実上の宿泊料と考えられるので該当します。
２ 寝具を使用して施設を利用すること（法第２条） ※寝具は，宿泊者が持ち込んだ場合でも該当します。
３ 施設の管理・経営形態を総体的にみて，宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあるものと社会通念上認められること（厚生省生活衛生局指導課長通知昭和 61 年 3 月 31 日衛指第 44 号「下宿営業の範囲について」） ※宿泊者が，簡易な清掃を行っていても，施設の維持管理において，営業者が行う清掃が不可欠となっている場合も，維持管理責任が，営業者にあると考えます。
４ 宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として営業しているものであること（厚生省生活衛生局指導課長通知昭和 61 年 3 月 31 日衛指第 44 号「下宿営業の範囲について」）」
上記のうち，旅行者に貸し出す場合は，原則として1，2及び4の要件を満たすことになると思われるので，問題は3の要件を満たすかどうかですが，例えば，Airbnbでは貸主が「清掃料金」について設定ができるようになっており（Airbnbで部屋を貸し出す手順を教えてください），清掃料金について「清掃料金とは，ゲストがチェックアウト後，リスティングをきれいに掃除するのにかかる経費を補うものです。」との説明がされている（清掃料金はどのように算出するのですか？）ことからすると，「宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあるものと社会通念上認められる」として，3の要件も満たすように思われます。※清掃料金を請求しない場合でも，短期間の滞在であれば，通常，貸し出した部屋の清掃は（貸出終了後に）貸主が行うと思われる（なお，「宿泊者が，簡易な清掃を行っていても，施設の維持管理において，営業者が行う清掃が不可欠となっている場合」も維持管理責任が営業者にあるとされている）ので，やはり，「衛生上の維持管理責任が営業者にある」となるように思われます。
以上みてきたところからすれば，「宿泊したい人に有料で家または部屋を短期間貸し出すこと」は，旅館業法の適用を受ける可能性がありそうです。
そして，旅館業法の適用を受ける場合は，都道府県知事の許可を受けなければならない（同法3条1項）のですが，旅館業法施行令では「ホテル営業」をする施設の構造設備基準について「客室の数は，10室以上であること」（施行令1条1項1号），同じく「旅館営業」について「客室の数は，5室以上であること」（施行令1条2項1号）と規定しているほか，客室の最低床面積，定員，フロント等，色々と満たすべき基準があります（上記「旅館業のてびき」参照）。
こうした基準を満たしていないと，旅館業法上求められる都道府県知事の許可が得られないことになり，許可なくしてホテル営業・旅館営業をしたときは，「6か月以下の懲役または3万円以下の罰金」（同法10条1号）が科される可能性があります。
また，賃借している部屋を第三者に貸し出す場合について，民法では「賃借人は，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」（同法612条1項），「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは，賃貸人は，契約の解除をすることができる。」（同条2項）と規定されているので，大家さんの承諾を得ずに貸し出した場合，賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。
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「自分の家（ないし部屋）を有効利用したい人」と，「宿泊費を安くあげたい（あるいは，その国の人と密な交流をしたい，日常生活を味わいたいといった理由もあり得ると思いますが）人」のニーズをうまくマッチングさせたサービスだと思いますが，貸主として利用する場合には，上述したようなリスクを考える必要がありそうです。
こういうケースが生じたときに，新しいビジネスモデル，サービスによってもたらされるベネフィット等と，それから生じるデメリット等を比較衡量して，迅速かつ適切に法令を制定あるいは修正（廃止）し，執行していくことが，立法府・行政府に期待されることではないかと思います。
と，念のため確認してみましたら，首相官邸ウェブサイトの「国家戦略特区ワーキンググループ 関係各省からのヒアリング」に，「滞在施設の旅館業法の適用除外，歴史的建築物に関する旅館業法の特例について」というヒアリング事項があり，これによれば，「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」という枠組みのもと，政令で定める一定の要件を満たすものとして都道府県知事の認定を受けたときは，旅館業法の適用を除外する方向で検討が進んでいるようです。
また，国家戦略特区ワーキンググループが作成した「国家戦略特区において検討すべき規制改革事項等について」では，「東京オリンピックの開催も追い風に，今後，我が国に居住・滞在する外国人が急増することが見込まれる。 こうした中で、外国人の滞在ニーズに対応する一定の賃貸借型の滞在施設について，３０日未満の利用であっても，利用期間等の一定の要件を満たす場合は，旅館業法の適用を除外する。」とされています。
限定的ながら，近いうちに，日本国内においてもAirbnbのようなサービスを上述したようなリスクを考えることなく利用できるようになるかもしれませんね（ただし，旅館業法が適用除外となっても，賃借している物件を貸し出すときに大家さんの承諾を得る必要があるのはそのままなので，注意が必要です）。
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弁護士 櫻町直樹
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